民事判决书

（2025）桂 0312 民初 3105 号

　　原告：桂林市A物业服务有限公司，住所地：临桂区临桂镇西城北路。

　　法定代表人：雷**，执行董事兼总经理。
　　委托诉讼代理人：陈**，广西**律师事务所专职律师。
　　委托诉讼代理人：李**，广西**律师事务所专职律师。
　　被告：唐**，女，汉族，1990年09月28日出生，住广西桂林市临桂区人民路172号，现住桂林市临桂区临桂镇新龙路。
　　委托诉讼代理人：段俊锋，广东安山律师事务所专职律师。
　　原告桂林市A物业服务有限公司诉被告唐**物业服务合同纠纷一案，本院于2025年4月15日立案受理后，依法适用普通程序，于2025年9月25日公开开庭审理了本案。原告桂林市A物业服务有限公司的委托诉讼代理人陈**、李**，被告唐**及其委托诉讼代理人段俊锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付2021年1月1日至2024年12月31日的物业管理服务费5185.15元；二、判令被告向原告支付2021年1月1日至2024年12月31日的垃圾费336.00元；三、判令被告向原告支付违约金1656.35元；（以上合计：7177.5元）四、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告与桂林市临桂嘉鹏房地产开发有限公司签订《新龙嘉园前期物业管理委托合同》（以下称合同)，该协议约定由原告为新龙嘉园项目提供前期物业管理服务。合同第六章第二十二条第一款约定：按照建筑面积电梯楼每月每平方米1.20元收取；商铺建筑面积每月每平方米1.0元收取；商铺二层、三层建筑面积每月每平方米1.0元收取;第六章第二十二条第二款约定：代收生活垃圾费每月每户7元（按环卫站的实质收费标准执行)；第六章第二十二条第四款约定：业主或物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按缴纳物业管理费的千分之3交纳违约金。第六章第二十三条第一款约定：
　　小车停车位:按照占地停车费管理费每月￥30.00元/车位或每车每次以物业部门批复价格为准元收取。合同签订后，原告依约提供了相应物业服务。被告系新龙嘉园1-2-1401号房的业主，其房屋建筑面积为90.02平方米。被告享受了原告提供的物业服务，但却自2021年1月1日起开始拖欠物业服务费、垃圾费，截止2024年12月31日，被告累计拖欠原告物业服务费5185.15元，垃圾费336.00元，共计5521.15元。经原告多次催收被告仍拒绝支付上述费用。综上，被告享受了原告提供的物业服务却拒付物业费用的行为违反了合同约定，严重侵害了原告及其他按时交费业主的权益。为此，原告特向贵院提起诉讼，请求贵院依法审理，判如所请。
　　被告唐**辩称，一、被答辩人没有提供《前期物业管理委托合同》以及相关已提供物业服务的证据原件，证明其诉讼请求及事实和理由，应负举证不能的法律后果。被答辩人起诉要求判二被告支付物业费、垃圾费及违约金，应提供与答辩人小区签订的物业服务合同，以及相应的证据证明其主张，但被答辩人无法提供《前期物业管理委托合同》以及相关已提供物业服务的证据原件。答辩人对被答辩人的提供的证据复印件的三性及证明内容不予认可，根据“谁主张，谁举证”的原则，被答辩人应负举证不能的法律后果，恳请依法判决驳回被答辩人的全部诉讼请求。
　　二、被答辩人与桂林市临桂嘉鹏房地产开发有限公司（以下简称开发商）签订的《前期物业管理委托合同》即使有原件，也因违反法律规定而无效，对答辩人及全体业主无约束力。1、根据国务院《物业管理条例》第24条“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。”被答辩人与开发商签订的《前期物业管理委托合同》不是通过招投标方式签订的，没有进入招投标程序，也不存在投标人少于3个，或者经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准的协议方式签订的情况，该合同明显违反上述法律规定而无效。2、开发商无权也无资格代替业委会与签订前期物业管理委托合同，被答辩人所谓的前期物业合同违反《民法典》第171条的规定无效，对被答辩人及业主无法律约束力。根据《民法典》第948条第一款“物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效,但是服务期限为不定期。”住房和城乡建设部发布的关于印发《业主大会和业主委员会指导规则》的通知第58条规定，因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员代行业主委员会的职责。以及《广西物业管理条例》第54条第一款“未达到成立业主大会条件，前期物业服务人退出的，建设单位应当按照选聘前期物业服务人的规定和物业买卖合同中物业服务方面相关约定，通过招投标重新选聘物业服务人，并报告物业所在地的县级人民政府住房城乡建设主管部门和街道办事处或者乡镇人民政府，同时在物业管理区域显著位置公告。新物业服务人确定后的十五日内，建设单位应当将招投标情况书面告知全体业主。”规定，被答辩人所谓的《前期物业管理委托合同》，系临桂高一物业服务有限公司的前期物业管理委托合同终止后，开发商第二次单方面与被答辩人签订的物业管理委托合同，没有采取招投标方式、没有公示、没有向当地政府报告备案，况且未报告全体业主。
　　对该合同业主不知情，曾经有业主起诉被答辩人要求法院支持业主对被答辩人提供物业服务的有关知情权，法院判决业主胜诉。根据《民法典》第171条的规定，被答辩人所谓的《前期物业管理委托合同》主体不适格，属于无效合同。
　　三、新龙嘉园业主大会表决票无政府监督进行,不认可其真实性，也未达到法定人数、没有依照法定程序进行,其选定的自治小组非法，不能代表全体业主的利益。1、根据《民法典》业主委员会的选举流程主要包括以下几个步骤：
　　一、成立业主大会。根据《物业管理条例》第十条，同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会。二、确定选举方式和程序。业主大会成立后，应确定业主委员会的选举方式和程序。这通常包括确定候选人名单、投票方式、投票时间等。三、进行投票选举。
　　在确定了选举方式和程序后,就可以进行投票选举了。四、公布选举结果并成立业主委员会。投票结束后，应公开透明地统计票数，并公布选举结果。可见，新龙嘉园的所谓的自治小组的产生，明显不符合法定的程序，不具有选举的公正性和代表性，不能代表全体业主的利益。2、被答辩人提供的所谓的业主大会表决票原件，来源于原告本身，没有法定的社区监督保管封存，拿到法院质证时已被拆封，不认可其真实性。况且，参加投票的人数和面积未达到法定要求。新龙嘉园小区业主包括第1栋住宅144套，商户14套；第2栋住宅208套，商户18套，合计384套。根据《民法典》
　　第278条规定，选举业主委员会需要满足以下条件:参与表决的业主人数和专有部分面积必须分别占全体业主的三分之二以上，并且参与表决的人数也需过半数的业主同意。新龙嘉园成立业主委员会参加投票的户数应达到384人×2÷3=256人，才符合法定人数。被答辩人提交的新龙嘉园表决票人数为299人，其中有38人属于重复票，有41人属于代签票（没有委托书，也不知道是谁代签)，有10人属于冒签票，有5人表示不同意，即反对票，有2人弃权（实际上也不能计算为同意票)，有6人要么不同意授权自治小组临时自治意见，要么不同意选聘物业服务企业方案意见，实际上也属于不同意票，还有1人不发表意见（实际上也不能计算为同意票)。扣除后还有的196票也存疑（没有相应的房产证、身份证，也无法确定签名的真实性)。另外，新龙嘉园1-3楼均属于商户，没有一个商户参加投票，参加投票的面积更不可能达到三分之二的多数。
　　四、新龙嘉园所谓的自治小组无权代表全体业主选聘物业公司，也无权推荐开发商与被答辩人签订的《前期物业管理委托合同》，所签合同应属于无效合同。1、新龙嘉园自治小组推荐书无原件也系非法，况且，推荐书不能替代委托书使用，自治小组不能代表业主意愿。投票单上的自治小组成员为：王*、王**、卢**、吕**、刘**、吴**、唐*、唐*、赵**、李**和赵钱等11人。但推荐书上签名的为：王*、王**、卢**、吕**、刘**、吴**、唐*、杨**、赵**、李**、刘**和赵**等12人，唐*、赵钱二人未签字，签字的杨**、刘**和赵**等3人不是所谓的自治小组成员。2、新龙嘉园业主大会表决票中的方案与内容第二条第3项规定：将入选的物业服务企业信息在公示栏公示，如业主无异议，自治小组代表全体业主与入选物业服务企业签订物业服务合同。但本小区自治小组并没有与被答辩人签订过物业服务合同，而是被答辩人与开发商签订的《前期物业管理委托合同》，该合同违背了全体业主的意愿，不是业主的真实意思表示。
　　五、新龙嘉园所谓的自治小组，不但没有达到维护业主合法权益的目的，反而暴露小区的管理更加混乱，出现利用自治小组侵害业主利益的行为。1、被答辩人与丰巢智能柜合作协议显示，卢主任（电话***)，与新龙嘉园招聘物业服务公司公告上的联系人为卢**（电话18**0)，系同一人卢**，因使用的是同一个电话。
　　2020年12月20日,选自治小组成员投票还没有结束，卢**就以自治小组名义发布了新龙嘉园招聘物业服务公司公告，为新龙嘉园招聘物业公司。卢**不是新龙嘉园的业主,更不可能是自治小组负责人。他是被答辩人的主任，以新龙嘉园自治小组名义发布公告招聘原告自己为新龙嘉园的物业服务人。很明显，这也是严重侵犯小区业主合法权益的违法行为。2、2021年1月7日，开发商与被答辩人所谓的《前期物业管理委托合同》的第二天，卢**就要求小区业主签名动用维保基金，维修小区的10部电梯，并让维修公司提交了报价单。业主反映有的电梯还在正常运行，但卢**还是反复强调要维修，因为用的是维修基金。很明显，他是在企图侵害业主的合法权益。3、擅自提高物业费。根据《广西物业管理条例》第54条第二款重新选聘的物业服务人的信用等级不得低于原物业服务人信用等级，物业服务等级标准不得低于原前期物业服务合同约定的等级标准，物业收费标准不得高于原前期物业服务合同约定的标准。”规定，被答辩人擅自将提高物业费标准，比如原来的物业费每平米每月1.0元，提高到1.2元，车位原来是每个每月是15元，提高到30元。另外原来电梯保养维修业主都没有出过钱，被答辩人来了以后都要业主凑钱保养维修电梯，如此等等。
　　4、虚报电梯维修费用，侵犯业主合法权益。2023年2月23日，被答辩人发公告称1栋1单元右梯、2栋2单元右梯、2栋3单元右梯钢丝绳生锈，需要更换后才能开梯，1栋1单元电梯维修报价21000元。2024年9月10日，被答辩人称1栋2单元左梯钢丝绳生锈，需要更换后才能开梯,1栋2单元电梯维修报价22193元。2024年10月2日，被答辩人称2栋1单元左梯钢丝绳生锈，需要更换后才能开梯，2栋1单元电梯维修报价16430元。实际情况是：1栋1单元电梯自2023年2月23日起停梯二年，右梯钢丝绳无需更换，2025年通过了市场监督管理局的年检。1栋2单元停梯4个月，左梯无需更换任何配件，2025年通过年检。2栋1单元停梯3个月，左梯钢丝绳无需更换，2025年也通过了年检。5、故意扩大车辆出入系统损坏范围。2023年11月13日之前，业主发现仅地下车库出口道闸车牌无法识别，被答辩人调试后却告之业主，地下车库入口、小区大门、后门道闸均无法识别车牌，影响业主正常出入。被答辩人以此为由，向全体业主发公告称需要6-8万元更换道闸，未经业主同意就更换道闸，2023年12月3日业主报警后才得以制止。
　　六、被答辩人的物业服务也未能达到事实物业服务的要求，不但物业服务不到位，质量达不到正常要求，同样无权要求答辩人交纳物业服务等费用。我国《民法典》第937条“物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。”第942条“物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。”本案所谓的《前期物业管理委托合同》无原件，也无效，也等于没有签订物业服务合同。根据有约定按照约定，无约定按法律的原则。被答辩人依法应根据《民法典》第937条、第942条规定，提供物业服务，但服务不到位,还存在经常侵犯业主合法权益的行为,具体如下：1、被答辩人服务人员不足。通过国家企业信用信息公示系统查询，被答辩人有关登记报备信息显示：2019年、2020年、2021年、2024年共四年报告的参保人数均为0人,2023年参保人数也只有3人。作为物业服务企业长期只有3人，明显不能胜任物业服务工作，其服务质量可想而知。2、电梯零部件被盗不知情,电梯长期停梯。1栋1单元右边电梯，从2023年2月23日发布公告停梯，到被答辩人撤离均未维修，一直处于停梯状态。2025年1月15日业主自己申请维修保养，经检查发现电梯门机皮带轮、抱闸开关、三合一电源板等配件缺失，业主已报警处理。后续配齐被盗配件后，又发现缺失光屏，造成财产损失5047元。3、长期对安全隐患不检查、不排除。2022年12月，业主陆续向被答辩人反映，地下车库下水道盖板断裂，存在安全隐患，要求及时进行更换。社区领导检查车库排水情况，发现二年过去了均未见更换处理。1-2、2-2、2-3三个单元外墙脱落，1栋单元门口天花板脱落，业主反映有伤人风险未见维修。1栋1单元电梯长期漏水未处理。2004年7月业主发现小区灭火器过期，消防栓没有水，被答辩人未更换处理，还故意在检查单上打钩以示合格。4、长期未公示物业服务合同、各项支出、结余。多年来业主因对被答辩人如何进住“新龙嘉园”不知情，要求公示物业服务合同，被答辩人不但不理会，而且还对业主进行恐吓。对小区公共收益每年累计收入支出结余从未公示。5、私自将小区配电房给送水商当仓库，保安值班睡觉，小区被盗事件频发，安防缺失。对要求业主凑钱维修电梯的费用，长期不提供修理项目清单，不给业主出具收据、发票，侵吞业主利益。
　　七、即使合同有原件也有效，但被答辩人的《前期物业管理委托合同》已于2024年1月6日到期，无权收取之后的物业费。根据《物权法》第949条第一款“物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。”第二款“原物业服务人违反前款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费；…..”被答辩人的前期物业合同到2024年1月6日到期终止，但未按规定履行移交手续,要求支付2024年1月6日之后的物业费、垃圾服、违约金等不应得到支持。
　　综上所述，被答辩人不是“新龙嘉园”合法的物业管理人，其所谓的前期物业服务合同不存在，对业主也无约束力，被答辩人的诉讼请求及事实和理由不成立。况且未能依法履行物业服务义务，存在故意侵害业主合法权益的行为，根据《民法典》第526条关于先履行抗辩权的规定，答辩人有权拒付物业费及相关费用，恳请判决驳回其诉讼请求。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，与本案有关联性的，亦作为定案的参考依据。
　　根据当事人陈述和本院认定的证据，本院认定事实如下：
　　一、涉案房屋坐落：桂林市临桂区临桂镇新龙路1号新龙嘉园1幢2单元14层01号房，产权登记建筑面积90.46平方米，被告系房屋所有权人。
　　二、2021年1月6日，桂林市临桂嘉鹏房地产开发有限公司（甲方）与原告（乙方）签订了《新龙嘉园前期物业管理委托合同》。合同约定：甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对新龙嘉园提供前期物业管理服务事宜，订立本合同。物业名称新龙嘉园，坐落位置临桂新龙路，委托管理期限为叁年。自2021年01月06日起至2024年1月6日。物业管理服务费用由业主或物业使用人按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准如下：多层住宅：
　　以物业部门批复价格为准元/月.㎡；电梯楼：1.20元/月.
　　㎡”，乙方按建筑面积在每月的首5日内收取该月物业管理费，代收生活垃圾费7元/月一户，（按环卫站的实质收费标准执行)，业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，按以下处理：(1)从逾期之日起每天按缴纳物业管理费的3‰缴纳违约金；车位使用费由乙方按下列标准向车位使用人收取：
　　1、小车停车位：按照占地停车费管理费每月￥30.00元/车位或每车每次以物业部门批复价格为准元收取。合同期限届满,没有召开业主大会或者召开业主大会但未选聘新的物业管理企业，而业主或业主大会也没有以集体决议形式通知乙方停止服务，乙方继续提供物业管理服务，本合同继续延续有效。
　　三、截至庭审之日，案涉小区尚未成立业主委员会。
　　四、原告向本院提交《新龙嘉园业主大会表决票》、《推荐书》、用以证明案涉小区临时自治小组经全体业主投票表决成立，并被授权选聘物业公司，临时自治小组通过推荐信的方式委托开发商与原告签订案涉合同。
　　五、庭审中原、被告均确认，案涉小区的前期物业为临桂一高物业服务有限公司。原告陈述，原告是案涉小区业主共同决定通过邀标的方式同意原告与建设单位签订前期物业服务合同进驻小区服务的。原告于2021年1月1日至2024年12月31日在案涉小区提供物业服务。
　　本院认为，原告依据《新龙嘉园前期物业管理委托合同》向被告主张物业服务费、垃圾费、车位管理费及违约金。被告则认为新龙嘉园业主大会表决票无政府监督进行,不认可其真实性，也未达到法定人数、没有依照法定程序进行,其选定的自治小组不能代表全体业主的利益，新龙嘉园所谓的自治小组无权代表全体业主选聘物业公司，也无权推荐开发商与原告签订的《前期物业管理委托合同》，所签合同应属于无效合同。其未收到通知也不清楚临时自治小组是如何成立的。其不应支付物业服务费等费用。根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”首先，物业服务合同为三方合同，具有集体合同性质，涉及物业公司、业委会及业主。单个业主与物业服务公司在议价能力上存在先天不足，因此制度设计上通过成立业委会来代表业主与物业服务公司议价签订物业服务合同。本案中，案涉小区未成立过业委会，自治小组的成员并非业委会成员，不具有代表全体业主签订物业服务合同或者委托建设单位与物业公司签订物业服务合同之权利。其次，根据《物业管理条例》第五条规定：“国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。”第十九条规定：“业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。”
　　法律制度为弥补因业委会届满迟迟无法选举产生业委会而导致小区无物业的混乱情况，赋予了行政部门监督、建议权利以拉平双方的议价地位，以保障业主的合法利益。本案中，《新龙嘉园业主大会表决票》显然与法律制度设计相悖，无法保障业主利益，此种违规签订物业合同之操作方式也不可能在其后由业主缴纳费用而治愈。最后，被告既未填写过《新龙嘉园业主大会表决票》，也未在《新龙嘉园前期物业管理委托合同》上签过字，双方之间也不存在单个业主服务合同。综上所述，原告主张不能成立，其向被告主张物业服务费、垃圾费、车位管理费及违约金无请求权基础，本院不予支持。
　　综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第九百三十九条，《物业管理条例》(2018修订)第五条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，判决如下：
　　驳回原告桂林市A物业服务有限公司的全部诉讼请求。
　　案件受理费50元，由原告桂林市A物业服务有限公司负担，并于本判决发生法律效力之日起五日内缴纳至本院诉讼费专用账户（收款单位：桂林市临桂区人民法院，账号：
　　2022*****1，开户行：农行桂林人民支行）。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院。同时预交上诉案件受理费50元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：
　　202*****6，开户行：桂林农行七星科技支行）。
　　上诉期满后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
　　本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行，逾期未履行的，应向执行法院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的依法追究刑事责任。